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轉眼已到8月中旬，從目前來看，煙臺樓市的開盤量減少。據網數據監控中心的顯示，2011年8月份預計13個住宅項目開盤，環比7月份開盤量減少44.5%。業內人士認為在嚴厲的樓市調控政策的背景下，在經過了7月份的推盤小高峰之后，樓市需要一段時間的調整，不少開發商延緩推盤，更多的樓盤將期望放在了9月份。

　　現狀：特價房頻頻現身

7月份，不少開發商扎推開盤，除此以外，不少特價房、平價房、特惠房紛紛進入人們視線。自7月份住博會以來，煙臺房地產市場不少樓盤出現越來越多這樣的字眼。嚴厲的調控政策，下半年市場的不確定性，樓盤銷售壓力與日俱增，開發商無不使出各種促銷活動來吸引更多的購房者，從而促進成交。從近期推出的特價樓盤來看，因各自所處地段、產品類型等因素，其促銷的力度也有很大的區別。中天盛世觀瀾推出88折特價房三套，面積分別為101平方米、162平方米及174平方米。璽萌橘子洲成立五周年期間，特別推出20套一期臻品典藏房源、百萬豪禮感恩回饋，單套房源最高優惠可達11萬元。

8月：煙臺樓市推盤放緩

8月向來被譽為樓市的傳統淡季。據了解，進入8月以后，煙臺房地產項目開盤并不多。目前有越秀星匯鳳凰于8月7日開盤，據了解，越秀星匯鳳凰在東山賓館舉辦了開盤盛典，當日推出了80-140平方米2-3居，86平方米南向園景兩居53萬元起。開盤前預約可享受98折優惠登記，并且在開盤當日可抽取優惠大獎，最高優惠4888元。而那些原本準備8月份開盤的樓盤，均有不同程度的延緩。萊山區某樓盤營銷負責人分析，7月份，不少樓盤加推了新產品，該開的樓盤都開了。業內人士表示，8月份是傳統的銷售淡季，加上6月、7月開盤的項目比較多，供應量加大，不少加推項目需要消化。

期望：“金九銀十”或現高峰

進入8月，面對下半年市場的不確定性，更多的樓盤選在金九銀十開盤或加推新產品，8月份，是樓市的一個調整時期，不少樓盤營銷負責人都在調整“金九銀十”的銷售策略。“金九銀十”通常被業內認為是最佳的推盤良機和銷售旺季，加上下半年開發商銷售壓力方俱增，更多的項目選擇在此時開盤。推盤的集中放量，使競爭進一步白熱化，屆時，越來越多的樓盤會打出各種優惠促銷活動，“金九銀十”或將迎來成交高潮。至于下半年煙臺樓市走勢如何，有開發商認為下半年煙臺樓市的成交價格保持平穩，波動不會很大。(孫立立)

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中航地產昨日公告，公司與中國航空技術深圳有限公司簽訂GoGoal，公司將持有的深圳格蘭云天酒店管理有限公司99.5%股權以21691萬元轉讓給中航深圳。

在商業地產持續升溫，酒店投資熱潮此起彼伏背景下，中航地產剝離酒店服務業務與市場似乎“背道而馳”。

專注商業地產

公告顯示，酒店管理公司成立于2004年4月，注冊資本2億元。截至今年一季度，營業總收入6331.34萬元，凈利潤-377.98萬元，凈資產為1.95億元。此次擬轉讓的酒店管理公司涉及下屬7家子公司。另有2家全資子公司待成立。

中航地產表示，剝離酒店業務后，公司將集中資源發展商業地產。公司董秘楊祥昨日對GoGoal也表示，剝離酒店業務是因“酒店業務投資大回報周期長，資金占有率高。”此次股權轉讓完成后，中航地產不再從事酒店經營業務。

“瘦身”回流資金

受政策調控影響，商業地產日益成為未來房地產行業發展的趨勢。而酒店業務則是商業地產領域投資的主要部分。

“剝離酒店業務，與市場有點背道而馳。”中投顧問高級研究員黎雪榮稱。但她也指出，這或許與公司酒店業務增速放緩有關。去年年報顯示，中航地產房地產業務收入占76.37%，物業管理占14.5%，酒店經營卻僅占9.13%。

中航地產轉讓酒店管理公司另一個關鍵是，政策調控下，公司資金鏈趨緊。中航地產今年一季報顯示，公司預收賬款較年初增長30.69%，預收賬款增加，意味著現金流趨緊，融資壓力增加。加之公司經營管理、財務成本增加，均導致現金流趨緊。

為緩解資金壓力，回籠資金，中航地產轉售酒店資產實屬無奈之舉。此外，董事會同意公司繼續向中航深圳借款，最高不超過15億元，年利率不超10%，期限2年，預計每年支付利息不超1億元。

拓展海外業務面臨考驗

中航地產昨日公告還表示，董事會同意成立海外地產事業部，負責海外房地產項目具體業務工作，以拓展公司海外業務。

不過，“瘦身”后的中航地產轉向海外拓展市場業務，能否成功仍需考驗。

“國內地產行業受調控影響，向海外發展算是不錯的方向。”對此，黎雪榮表示。但她也指出，由于經驗不足，開拓海外市場仍面臨巨大的市場風險。而國內發展經營模式并一定適合國外市場。

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一二線城市限購之后，三線城市領漲全國住宅成交價格已是既定事實，而三城市房價走勢的這一路徑圖，早在限購之初就已被論證過。這種發展模式，在去年停止發放第三套房貸時，已經上演過一遍。而今，新一輪限購名單呼之欲出，而這樣一個發展規律下，未限購的城市房價快速上漲在所難免，限購是否會和第三套房貸一樣出現全國“一刀切”？

2010年，停止發放三套房貸走過了一條曲折的道路。年初，從提高二套房貸首付比例上調貸款利率開始，就有猜測停止三套房貸的聲音；年中，一二線城市的三套房貸被停止，隨后二三線城市房價出現快速上漲，成交量也迅速上升，有分析人士猜測全國三套房貸或將暫停，然而，銀監會關于暫不考慮全面暫停三套房貸的表態，又讓這些城市的成交量火熱了一段時間；下半年，“一刀切”全國暫停三套房貸。

限購令的發展路徑會否與三套房貸一樣，目前還不能確定，不過，不限購的城市住宅價格下半年繼續走高是無可爭議的趨勢。4月份以來，以秦皇島、洛陽、邯鄲、湘潭、株洲、呼和浩特、廊坊等為代表的二三線城市房價漲幅穩居前列。

最近出臺限購政策的江門，成為首個加入限購大軍的三線城市，也加重了三線城市大面積進入限購的預期，畢竟，江門不在國家統計局統計口徑中，而且在上半年全國樓市的表現中，江門也算是“默默無聞”了。

不過，江門將國籍作為限購標準的“另類限購”，也給我們提供了一個新思路，那就是最簡單卻也是不容易做到的“因地制宜”。江門市將“國籍”作為標準，有其特殊原因，江門五邑被稱為“中國第一僑鄉”。祖籍江門五邑的華僑、華人、港澳臺同胞達400萬人，約占全國海外同胞的1/10，遍布世界107個國家和地區。

分析本地購房主體，以此來進行適當限制，方是逼退投機的有效手段。以海口為例，自然風光以及宜人的氣候促使其旅游地產和養老地產的發展，然而，這部分房產全年絕大部分時間處于空置狀態，大陸居民持續的購買熱情又使房價節節攀升，海口應該限制的，正是這部分地產，然而，在4月份，海口首先松動限購政策，放開的，正是這部分商業地產項目。而上半年房價表現突出的秦皇島、岳陽等地，與海口的發展模式相似，都是依靠旅游產業帶動當地經濟發展，在這些地方進行“限購”，應參照江門的思路。

本應限制的項目，卻首先放開，從表面來看，這并沒有違背“限購”，還有促進海口經濟發展的作用，然而，從本質來看，卻與限購的精神相左。限購，或許并不需要“一刀切”，適合的，才是最好的。

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商業地產本輪高漲行情即將觸發管控臨界。在銀監會近日召開的2011年年中工作會議上,銀監會主席劉明康公開表示,加強對商業物業抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監測。同時,繼續對商業地產和二三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。

有媒體借此追蹤報道稱,此前召開的銀監會2011年第三次經濟金融形勢通報分析會議,即強調了商業地產抵押貸款的風險,還第一次對商業地產抵押貸款提出具體的要求。

對此,銀監會法規部一位官員7月28日接受本報采訪時,證實了上述報道內容。他表示,這確是去年下半年商業地產相關貸款大幅上升以來,銀監會首次在內部全體會議上對商業地產貸款提出風險警示。“警示級別高于一般的通知文件,相關的精神已傳達至銀監系統上下。”

事出違規案件

2010年下半年,隨著房地產調控令的加碼,相當多的房企紛紛加大商業地產投資,推動了商業地產貸款尤其是經營性物業抵押貸款的火爆。

據深圳銀監局監測,今年一季度以來,商業地產加速升溫,深圳部分銀行藉此大舉進入商業地產貸款領域。

目前來看,“深圳的商業地產貸款多為6~8年存續期的中長期貸款,以貸款人的經營性的商業物業做抵押。”深圳銀監局一位處級官員7月28日接受本報采訪時如此總結。

他進而透露,“5月底,我們曾向轄內各商業銀行提供商業地產貸款的風險提示,據我們分析,商業地產在過去6~8年內有一個較大的價值波動,希望銀行界予以重視。”

中國銀監會在上述會議上對商業地產貸款的風險提示則是,“部分銀行爭相抬高地產貸款金額,拉長貸款期限,放松申貸標準,埋下風險隱患。”

銀監會的如此提示,來源于今年以來陸續上報的幾宗貸款違規的案例。據上述中國銀監會法規部人士透露,今年4月,曾有一家小型商業銀行被內部披露,商業抵押貸款的貸款用途審核不嚴格,貸款資金被查到違規流入樓市和股市。今年5月,曾有一家股份制商業銀行通過陰陽合同,違反商業貸款期限不得超過10年的規定。這兩個案例均發生在東部沿海的二線城市。

“這些案件促使銀監會對商業地產貸款做了較為深入的檢查稽核,引發了監管高層的注意。”上述中國銀監會法規部人士稱,上述會議因此提出,加大對假合同、假按揭等違規行為和轉按揭、加按揭等做法的打擊力度,并杜絕各類信貸資金違規流入住宅市場。

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中國經濟網北京8月23日訊尼爾森今日發布最新報告顯示，近七成受調查者認為房價會繼續上漲，近一成人認為會下降。>>>點擊進入直播專題

報告顯示，2011年第二季度中國消費者信心指數為105，與上季度相比下滑3點。預期收入下降、健康問題和食品價格上升成為影響消費者信心的排名前三的因素。在收入預期方面，66%的受調查人群認為會上升，比第一季度下降了5%。食物價格成為影響消費者信心另一重要因素，83%的受調查者認為會繼續上漲，比一季度上升15%。僅4%的人認為會保持不變。

食品價格上漲給中高收入消費者帶來的影響可能較少，但是更加受股票價格的波動以及對于地產價格的擔擾影響。當前房地產價格正趨于穩定，大多數消費者仍堅信房價會持續上升。69%受調查者認為房價會繼續上漲，20%的受調查者認為會保持不變，11%的人認為房價會下降。

報告顯示，低收入消費者的購買意愿下降最多。豬肉在六月份價格上漲57%,大大限制了消費者的購買力,特別是低收入消費者。與以往相比，中國消費者更傾向于把閑錢儲蓄起來。為應對當前的經濟環境，消費者表示將減少交通以及外出就餐的開銷,并確保買到價格最優惠的產品。但是，除了一線城市，消費者不大可能減少購物活動。

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